Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026

1 Situação do proprietário

Situação fiscal

Tributação do agregado

2 O imóvel

Tipo de imóvel

Forma de aquisição

O valor de aquisição a indicar é o que serviu de base à liquidação do IMT (o maior entre o preço pago e o VPT à data da compra).

Ano de aquisição

Mês de aquisição

Valor de aquisição (€)

Ano da venda

Mês da venda

Preço de venda (€)

VPT à data da venda (€) opcional — se for superior ao preço, a AT usa o VPT como valor de realização

Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (terrenos para construção: antes de 9 de junho de 1965), a mais-valia fica automaticamente isenta de IRS, com base apenas na data de aquisição indicada acima — não é necessário marcar nada.

3 Despesas e encargos dedutíveis

Despesas de compra (€) IMT, imposto do selo, escritura, registos

Despesas de venda (€) comissão de mediação, certificado energético

Obras de valorização últimos 12 anos (€) só com fatura em nome do proprietário

4 Casos especiais

O imóvel teve apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT e está a ser vendido antes de 10 anos — nesse caso a mais-valia é tributada a 100% (sem a redução de 50%)

Venda ao Estado, a uma região autónoma, a entidade pública de habitação ou a uma autarquia — isenção de IRS (art. 71.º-A, n.º 7 EBF)

5 Reinvestimento do valor da venda

Sem reinvestimento Reinvestimento em nova habitação própria e permanente art. 10.º, n.º 5-6 — exige domicílio fiscal na casa vendida nos últimos 12 meses e reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois Reinvestimento em imóvel para arrendamento moderado, até 2.300 €/mês (2026-2029) art. 10.º, n.º 7-9 — DL 97/2026 — aplica-se a qualquer imóvel habitacional, incluindo segunda habitação Aplicação em seguro/fundo de pensões/certificados de reforma — 65 anos ou reformado art. 10.º, n.º 10-11 — só para habitação própria e permanente, aplicação nos 6 meses seguintes

Valor reinvestido / aplicado (€)

Amortização de crédito da casa vendida (€) deduz-se ao valor de realização antes de calcular a % reinvestida

6 Restantes rendimentos do agregado

Restante rendimento coletável anual (€) os outros rendimentos do ano (líquidos de deduções), sem contar a mais-valia — usado para calcular o imposto adicional por englobamento

Imposto adicional estimado devido à mais-valia

€0

€ Apuramento da mais-valia

% Cálculo do imposto (englobamento)

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Tabela de coeficientes de desvalorização da moeda (Portaria n.º 382/2025/1)

Coeficiente aplicável apenas quando decorreram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda (art. 50.º do CIRS). A portaria para vendas de 2026 ainda não foi publicada (sai normalmente entre setembro e novembro); usa-se por aproximação a tabela de 2025.

Escalões de IRS 2026 (Lei n.º 73-A/2025)

Acresce a taxa adicional de solidariedade: 2,5% sobre a parte do rendimento coletável entre 80.000 € e 250.000 €, e 5% acima de 250.000 € (art. 68.º-A).